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A presente Memória Descritiva e Justificativa diz respeito à operação de loteamento com obras de urbanização de quatro prédios, situados na “Área Central de Ceira”, Freguesia de Ceira, Concelho de Coimbra, com a área de 11.386,38 m2, a promover pelo Município de Coimbra, e tem como objetivo regularizar, em termos fundiários, os equipamentos já edificados nesta área, assim como prever a construção de três novos edifícios destinados a habitação coletiva, comércio/serviços ou restauração.
Dos quatro prédios envolvidos, três são propriedade do Município de Coimbra, sendo o outro pertencente, por sucessão hereditária, a Cristina Susana Amaral Marques de Lemos e Outro, identificado como prédio 4, conforme planta da situação existente.
Esta operação decorre do contrato (Anexo 1) celebrado, em 29 de abril de 2007, entre o Município de Coimbra (Primeiro outorgante) e os particulares Maria Manuela Andrade Rodrigues Antunes Amaral de Andrade e Ramiro Amaral Marques de Andrade (Segundo outorgante); contrato este celebrado no contexto de um estudo urbanístico mais abrangente, que viria a ser aprovado através da Deliberação n.º 3463/2007 (02/07/2007) (Anexo 2), com a designação “Estudo Urbanístico para a Área Central de Ceira”.
No contrato e estudo urbanístico são identificadas a Parcela 17 que engloba os três prédios do Município de Coimbra e a Parcela 22 que corresponde ao prédio particular, alvo do contrato referido e da operação de loteamento agora em análise (ver fig.1 e 1’). Importa referir que a Parcela 23 deste estudo, embora não faça parte desta operação de loteamento, permite as continuidades urbanas necessárias, como a Via Central e espaços públicos adjacentes, tendo os proprietários desta parcela, Maria Casimira Vieira e Outros, autorizado a ocupação destes espaços, com a área de 1.216,7[1] m2, pelo Município de Coimbra, nos termos do Protocolo celebrado em junho de 2007 (Anexo 3).
A operação em apreço vem dar cumprimento à Deliberação n.º 3463/2007, que além de aprovar o estudo urbanístico e homologar os acordos feitos com os proprietários das parcelas, nomeadamente para a viabilização da “via central”, delibera elaborar o projeto de loteamento envolvendo o terreno do Município de Coimbra (parcela 17) e da parcela 22, a realizar nos termos do Contrato.
O Contrato entre as partes consistiu na disponibilização da parcela 22 para a execução imediata das obras de urbanização e a construção dos equipamentos sede da Junta de Freguesia e a extensão do Centro de Saúde e Creche[2], tendo como contrapartida a constituição de lotes destinados a habitação, comércio/serviços. O Município de Coimbra assumia a elaboração da operação de loteamento da área em causa, com autorização dos particulares, sendo que o interesse público se concretizava na aquisição sem recurso a meios financeiros de um terreno necessário para a construção de infraestruturas e equipamentos urbanos relevantes para a freguesia de Ceira.
[1] Após o levantamento topográfico verifica-se que esta área é de 1228 m2.
[2] Pequena área do lote da Creche
Fig.1 – Extrato da Planta “Afetação de lotes” do “Estudo Urbanístico da Área Central de Ceira”, aprovado em Reunião de Câmara de 02/07/2007, com identificação da área a lotear e das Parcelas 17, 22 e 23.
Fig. 1’ – Esquema de afetação dos lotes entre as parcelas 17 e 22 da planta correspondente ao estudo urbanístico
2.1- Objeto do contrato e “parcelas” envolvidas: “operação de reparcelamento que envolve as parcelas n.º 17 e 22, conforme identificadas no estudo urbanístico”, localizadas em Ceira;
2.2- Parcela n.º 17 – propriedade do Município de Coimbra – composta por três prédios
2.3- Parcela n.º 22 – propriedade dos particulares composta por um prédio.
2.4- Condições do contrato:
– A produção de efeitos do contrato encontra-se condicionada à existência de “condições de execução conjunta da operação urbanística, não podendo ser modificado ou rescindido unilateralmente por qualquer das partes” (cláusula primeira, n.º 2);
– O contrato “produz os seus efeitos no quadro normativo do estabelecido pelo Plano Diretor Municipal de Coimbra na sua atual formulação” (cláusula primeira, n.º 3);
– “A área bruta de construção, relativa à parcela 17[1], será concretizada em parte da parcela 17 e na parcela 22” (cláusula segunda, n.º 3);
– “A área bruta de construção, relativa à parcela 22[2], “será concretizada em parte da parcela 17 e parte da parcela 22” (cláusula terceira, n.º 3);
– “(…) os lotes a construir destinam-se a equipamento e funções mistas: Habitação, Comércio e/ou Serviços” (Cláusulas segunda e terceira n.ºs 4);
2.5- Compromissos assumidos pelo Município de Coimbra (cláusula quinta): “(…) elaborar o projeto de licenciamento da operação de reparcelamento cujo estudo-base faz parte integrante do contrato”;
2.6- Compromisso assumidos pelo particular (cláusula sexta):
– Autorizar o Município de Coimbra a ”implantar a área bruta de construção referente à parcela 17 na parcela 22, e aceita implantar a área bruta referente à parcela 22, em parte da parcela 17”;
– Autoriza o Município de Coimbra a “elaborar os projetos da operação urbanística, bem como executar de imediato as obras de urbanização e a construção dos novos equipamentos urbanos, nomeadamente a sede da junta de freguesia, extensão do Centro de Saúde e Creche, a realizar em parte da parcela 17 e na totalidade da parcela 22”;
– “(…) subscrever o pedido de licenciamento da operação de reparcelamento e demais procedimentos administrativos nos termos da lei”.
3- ENQUADRAMENTO LEGAL/REGULAMENTAR PARA A OPERAÇÃO DE LOTEAMENTO
3.1 – Decorre do parecer de 20/10/2017 (proc. n.º 38780) da Divisão de Apoio Jurídico (Anexo 4) que a contratualização entre o Município de Coimbra e os proprietários da parcela 22 configura a autorização necessária para o Município concretizar a operação urbanística em propriedade privada, sendo que o contrato é a prova documental de que o Município é titular de um direito que lhe permite promover a operação urbanística. Assim, a operação de reparcelamento seguida de loteamento, ou seja, a “Operação de loteamento”, assim designada na alínea i) do art.º 2.º do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE), realiza-se ao abrigo da alínea a) do n.º 1 do art.º 7.º do RJUE (na sua atual redação) – Operações urbanísticas promovidas pela Administração Pública. Pese embora esta operação esteja isenta de controlo prévio, deverão ser cumpridos os procedimentos, tendo em vista o cumprimento das normas legais e regulamentares associadas, conforme os n.ºs 6 e 7 do art.º 7.º do RJUE.
3.1.1 – Refere o n.º 5 do art.º 7.º do RJUE que as operações de loteamento e as obras de urbanização promovidas pelas autarquias locais em área não abrangida por plano de urbanização ou plano de pormenor (caso da operação em apreço) são submetidas a discussão pública. A discussão pública deve seguir os procedimentos previstos para os planos territoriais, ou seja, enquadrável no Regime Jurídico dos Instrumentos de Gestão Territorial (RJIGT- DL n.º 80/2015, de 14 maio), com as necessárias adaptações. O período de anúncio e de duração da discussão pública são de 8 e 15 dias, respetivamente.
3.2 – Decorre, igualmente, do parecer do jurídico que dado que a operação urbanística não se concretizou durante o PDM então em vigor e tendo este sido alterado, a operação terá de se reger pelo atual PDM, aplicando-se os parâmetros de edificabilidade aí estabelecidos.
3.3 – Decorre do dito parecer que embora o contrato nada refira sobre taxas urbanísticas, admite-se que estas tenham sido assumidas como custos da operação por parte do Município, como contrapartida para autorização da operação por parte do particular. Tratando-se de uma operação promovida pelo Município em que não há emissão de licença, sendo esta, condição para pagamento de taxas, não há lugar ao pagamento destas.
3.4 – A operação de loteamento enquadra-se então no Plano Diretor Municipal (PDM) em vigor, assim como no Regulamento Municipal de Urbanização e Edificação (Taxas e Compensações Urbanísticas) – RMUE
A área de intervenção da operação de loteamento, com 11.386,38 m2, localiza-se na “Área Central de Ceira”, freguesia de Ceira. Confina a Nordeste com a estrada nacional EN17 e é atravessada por uma nova via local, designada por “Via Central”. Nesta área central localizam-se equipamentos de especial importância para a freguesia, como a sede da Junta de Freguesia, extensão do Centro de Saúde, Jardim de Infância, Creche e parque infantil e geriátrico. Na envolvente próxima, existem ainda os equipamentos centro de Dia/ATL, a igreja paroquial de Ceira e o cemitério (Fig.2).
[1] 2286.45m2, com possibilidade de majoração de 20% (cláusula segunda)
[2] Máxima de 2833m2 (cláusula segunda)
Fig.2 – Área de intervenção sobre Ortofotomapa 2024
5.1 – Situação Existente
5.1.1 – Prédios
A área de intervenção é constituída por quatro prédios, sendo três urbanos, propriedade do Município de Coimbra, e o outro, rústico, pertencente, por sucessão hereditária, a Cristina Susana Amaral Marques de Lemos e Outro, conforme cópia simples do registo predial atualizado que instrui o processo. Os prédios que constituem a operação de loteamento são:
5.1.2 – Obras de urbanização e edificação
Conforme a “Planta da situação existente”, encontram-se concluídas as obras referentes à via principal – via Central, incluindo estacionamentos adjacentes e passeios em quase toda a sua extensão, assim como, as vias secundárias de acesso aos equipamentos e estacionamentos. O projeto de infraestruturas foi aprovado pela Deliberação nº 5737/2008 (28/07/2008).
Encontram-se executadas as infraestruturas elétricas, águas, esgotos, pluviais e telecomunicações, faltando a rede de Gás, a realizar no âmbito das obras de urbanização previstas. Nos acessos aos lotes estão integradas as caixas de ligação às redes públicas de abastecimento de água, energia elétrica e ITED, que foram executadas de acordo com os projetos de especialidade, executados pela CMC e Águas de Coimbra.
Via Central e Centro de Saúde/Junta de Freguesia
Arruamentos secundários
Encontram-se executados os espaços verdes adjacentes à Via central, o parque infantil e geriátrico e respetivos arranjos exteriores, aprovado pela Deliberação n.º 2344/2021 (22/03/2021).
Espaços verdes e outros espaços de utilização coletiva
aprovado pela Deliberação n.º 3616/2007 (16/07/2007) e Jardim de Infância, aprovado por Deliberação n.º 4579/2001 (24/09/2001).
Jardim de Infância, Creche e JF/C. Saúde
5.2 – Proposta de loteamento
5.2.1 – Integração/articulação morfológica na envolvente
A solução apresentada decorre do estudo urbanístico abrangente para a designada “Área Central de Ceira”, aprovado em 02/07/2007 (fig.3), que teve como fundamento a articulação de uma nova via alternativa/complementar à EN17 (decorrente do Estudo de Mobilidade para Coimbra) – Via Central, e um conjunto de equipamentos de utilização pública, necessários à freguesia, tendo como objetivo a valorização urbana de Ceira.
Fig. 4- Extrato da Planta de Apresentação do “Estudo Urbanístico para a Área Central de Ceira” com indicação (azul) da área a lotear
5.2.2 – Descrição da Proposta
Em termos fundiários, após a junção dos prédios, a solução propõe a divisão da área total em 6 lotes, estando os lotes 4 a 6 já edificados com os equipamentos de Jardim de Infância, Creche e Junta de Freguesia/Centro de Saúde, respetivamente, com uma área total de construção (superfície de pavimento) de 1.821,60 m2, e os lotes 1 a 3 a edificar com habitação, sendo que o lote 2 terá usos mistos. Estão previstos 18 fogos num total de 2.440,70 m2 para habitação, comércio e/ou serviços, de acordo com o quadro que se apresenta na fig. 5:
Fig.5- Extrato do Quadro Sinóptico da Planta de Síntese
A solução já construída apresenta algumas alterações em relação ao estudo urbanístico aprovado e orientador, nomeadamente no que respeita à implantação do parque infantil e geriátrico contíguo ao lote 6, em substituição do edifício aí previsto.
A implantação proposta para as edificações dos lotes 1 a 3 mantêm-se semelhantes ao estudo urbanístico, alinhando-se pelas construções pré-existentes, sendo que o arruamento previsto de ligação entre a Via Central e a rua a Sul deu lugar a escadas, devido à diferença de cotas que se veio a verificar com o levantamento topográfico mais rigoroso, não se alterando, contudo, o objetivo/objeto subjacente ao estudo urbanístico, nomeadamente quanto ao desenho proposto para o largo.
Na solução a construir (lotes 1 a 3 e largo), teve-se em consideração a dimensão mínima de passeios previsto no PDM para o tipo de ocupação de habitação inferior a 80% da superfície de pavimento. Consideram-se caldeiras para árvores de médio porte com dimensão interior de 1,50 m x 1,50 m, a implantar em frente aos lotes 1 e 2 e nos passeios que ladeiam o largo, assim como caldeiras contínuas, com 1,50 m de largura interior junto aos estacionamentos existentes contíguos a este espaço. Propõe-se, ainda, que na baia contínua de estacionamento junto à creche e Jardim de infância sejam colocadas caldeiras de árvores.
O largo, um espaço público central, permitirá várias utilizações, tais como eventos pontuais organizados pela Junta de Freguesia.
A pretensão enquadra-se no Plano Diretor Municipal de Coimbra (PDMC), e de acordo com a “Planta de Ordenamento – Classificação e Qualificação do Solo”, insere-se em Solo urbano, Área habitacional H2, sendo que os parâmetros de edificabilidade aplicáveis são os estabelecidos no art.º 94.º do Regulamento do PDM. A área de intervenção é ainda abrangida, a Nordeste, por uma pequena área considerada de Suscetibilidade Moderada de ocorrência de Movimentos de Massa, conforme “Planta de Ordenamento – Salvaguarda – Suscetibilidade a Movimentos de Massa”, cuja ocupação se rege pelo art.º 13º do Regulamento do PDM. Em termos de condicionantes, confina a Nordeste com Estrada Nacional (EN17), conforme Planta de Condicionantes- Infraestruturas, aplicando-se a Lei nº 34/2015, de 27 de abril, na sua redação atual.
Assim, para a área de intervenção:
– A superfície de pavimento (Sp) total é de 4.663,88 m2 (4.262,30 m2 afetos aos lotes a que se somam 381,70 m2 da Área Remanescente e 19,88 m2 das instalações sanitárias, localizadas por baixo do parque infantil e geriátrico), sendo a totalidade inferior à Sp máxima permitida pelo PDM, de 5.573,87 m2.
– O número de pisos máximo proposto é 3, sendo compatível com o máximo previsto no PDM.
– O índice de impermeabilização do solo é de 0,55, inferior a 0,60 permitido pelo PDM.
O PDM em vigor em 2007, aquando da aprovação do estudo urbanístico, não previa este parâmetro de edificabilidade. Para cumprimento deste índice do atual PDM e de acordo com o Manual de Boas Práticas, foi retirada a área referente à “Via Central de Ceira”, considerando-a como via estruturante, pois constitui uma variante à EN17 que permite dotar o troço da EN17, dentro de Ceira, de sentido único (Sul/Norte) ao criar um sistema giratório de grande dimensão, com a antiga EN110. Ainda assim, para cumprimento deste índice, será necessária a substituição de pavimentos impermeáveis já construídos nos estacionamentos (com exceção dos estacionamentos da Via Central), bem como do betuminoso na Rua das Lavadeiras, devendo estes ser substituídos por materiais permeáveis, conforme indicado na planta de síntese. Foi elaborada uma planta de áreas permeáveis (Des. 05), sendo que as marcações dos acessos pedonais aos lotes 1 e 2 são meramente indicativas, desde que se mantenha a sua área impermeável.
– No que se refere às áreas suscetíveis de ocorrência de movimentos de massa, o art.º 13.º, n.º 2, determina que em solo urbano sejam adotadas medidas de mitigação de impactes. Ora, a Via Central encontra-se executada/consolidada, sendo que o desnível maior ocorrerá na implantação dos lotes 1 a 3, que se adaptam à diferença de cotas.
– No âmbito das condicionantes, a IP- Infraestruturas de Portugal emitiu parecer favorável à solução apresentada – Ref.ª8728CBR250603 de 05.06.2025 e Ref.ª 9094CBR250611 de 12.06.2025.
6.1 – Índices de estacionamento
A área de intervenção está sujeita ao “Nível mínimo” de estacionamento – Anexo IV do Regulamento do PDM. Estão propostos 123 lugares dos quais 86 são públicos, sendo que 5 se destinam a pessoas com mobilidade condicionada, de acordo com o Plano de Acessibilidades. A solução cumpre, assim, o mínimo estabelecido pelo PDM de 98 lugares dos quais 61 devem ser públicos, estando garantido o estacionamento das zonas de serviço.
Para a área de intervenção estão executados e previstos 4.622,07m2:
– Áreas verdes e outros espaços de utilização coletiva – 1.315,51 m2, sendo, respetivamente, 479,63 m2 e 835,88 m2 (largo);
– Equipamentos de utilização coletiva –3.306,56 m2, sendo 2.567,11 m2 área dos Lotes 4 a 6, e 739,45 m2 correspondente ao parque infantil e geriátrico.
7.1 – Além das áreas destinadas a espaços verdes e de utilização coletiva, infraestruturas e equipamentos, o atual Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE), no seu art.º 43.º, refere a previsão, em sede de projetos de loteamento, de áreas destinadas a habitação pública, de custos controlados ou para arrendamento acessível. Por outro lado, a Portaria n.º 75/2024 de 29 de fevereiro define os parâmetros de dimensionamento para esta áreas e aplica-se supletivamente ao PDM, por força do Artigo 3.º Norma supletiva. Assim, para a área de intervenção e de acordo com a Portaria são necessários:
– Espaços verdes e de utilização coletiva – 582,19 m2 (28 m2/120 m2 a. c. hab + 28 m2/100 m2 com/serv = 506,03 m2 + 76,16 m2)
– Equipamentos de utilização coletiva/habitação pública, de custos controlados ou para arrendamento acessível – 700,54 m2 (35 m2/120 m2 a. c. hab + 25 m2/100 m2 com/serv – 632,54 m2 + 68 m2).
7.2 – Entende-se justificada a ausência de previsão de habitação pública, de custos controlados ou para arrendamento acessível na proposta em análise, atendendo a que:
iii) Os lotes 1 a 3, a edificar e a ficarem na posse dos particulares para cumprimento do contrato, celebrado em 2007, não previa a questão da habitação pública, de custos controlados ou para arrendamento acessível, pois não constava da legislação então em vigor.
Para cumprimento da portaria do RJUE então em vigor, em setembro 2017, foi adjudicado, à empresa ADAI – Associação para o Desenvolvimento da Aerodinâmica Industrial um Estudo que demonstre a conformidade da solução com o Regulamento Geral do Ruído, contendo informação acústica relativa à situação atual (leia-se 2017) e à decorrente da execução da operação de loteamento. No âmbito desse estudo foram elaborados mapas de ruido para o ano 2017 e 2027.
Entende-se que este estudo se mantém válido para cumprimento da atual alínea h) do nº 15, do Anexo I, da Portaria nº 71-A/2024, de 27 de fevereiro (RJUE).
No “Relatório Técnico do Mapa de Ruído”, pode ler-se que, “Na situação atual (ano 2017), a proximidade da via de tráfego N17-1 que atravessa a área central do loteamento verifica-se que numa faixa de 10 m, medida a partir da linha central da via, os níveis sonoros excedem já os limites fixados no art.º 11 do Decreto-lei 9/2007, relativamente às zonas mistas. Contudo verifica-se que não existem edificações dentro das faixas definidas.
No que concerne à situação perspetivada para o ano 2027 verifica-se que o volume de tráfego, inerente à ocupação humana da área que se pretende construir, não tem expressão no valor dos níveis sonoros que atualmente ocorrem na zona. Nos mapas correspondentes é ainda possível verificar todas as edificações, a construir no loteamento, serão edificados em áreas para as quais o modelo de previsão calcula níveis sonoros que não excedem os limites legais atualmente fixados para as zonas mistas, seja para o indicador Lde n (=65 dB(A)), ou para o indicador Ln (=55 dB(A)).”.
Ainda na sua conclusão, é aconselhado que “Embora o loteamento per si não altere a componente acústica na zona, sugere-se, se possível, que se possam adotar algumas medidas mitigadoras de modo a que os futuros ocupantes dos lotes, e das respetivas edificações, possam usufruir com maior conforto e qualidade desses locais, podendo estas medidas ser, desde logo, consideradas pela especialidade de Arquitetura.”. Assim, tal como sugerido, os projetos de arquitetura dos edifícios dos lotes 1 e 2, deverão prever isolamento acústico reforçado.
Na Planta de cedências e transformação fundiária (Des. nº 4) encontra-se identificada a área total de cedência para domínio público – 7.091,19 m2, assim como identificados os prédios originais e os lotes resultantes da operação de loteamento e respetivos proprietários, dando-se cumprimento ao Contrato relativamente à afetação dos lotes e respetiva área de construção (superfície de pavimento), assim como a afetação da Área Remanescente que ficará, igualmente, na posse dos proprietários do Prédio 4.
A área a lotear encontra-se quase na totalidade urbanizada (incluindo infraestruturas), conforme planta da situação existente, verificando-se:
– A ausência, em toda a área, da rede de gás;
– A necessidade do prolongamento das infraestruturas para parte do lote 2 e 3;
– Arranjos exteriores do largo incluindo, nomeadamente, escadas, passeios e muros. Refere-se que para a concretização da totalidade deste largo e de forma a garantir a continuidade urbana, e tal como referido anteriormente, o Município de Coimbra possui a autorização de ocupação do proprietário do prédio não incluído nesta operação para a construção da Via Central (já executada) e espaços públicos adjacentes.
Conforme referido no ponto 6 torna-se necessário a substituição dos pavimentos impermeáveis já construídos nos estacionamentos (com exceção dos estacionamentos da Via Central), bem como do betuminoso na Rua das Lavadeiras, sendo substituídos por materiais permeáveis, conforme indicado na planta de síntese.
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